Одне з частих питань з якими звертаються клієнти до сектору “Бахмацьке бюро правничої допомоги”, це питання, щодо розірвання договору оренди землі в тому числі у зв’язку з невиплатою орендної плати

Договір оренди землі – це угода між орендодавцем (власником землі) та орендарем (особа, що буде використовувати землю). В договорі оренди землі зазначаються всі істотні умови оренди, серед яких орендна плата та строк дії договору, які встановлюються за домовленістю сторін. В разі необхідності сторони можуть внести зміни в договір, досягнувши згоди щодо змін існуючих умов. Якщо якусь із сторін не влаштовують орендні відносини, всі питання повинні вирішуватись шляхом домовленості з іншою стороною. Якщо ж згоди не вдається досягти, то спір повинен вирішуватись лише в судовому порядку.

Відносини пов’язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, ЗУ ”Про оренду землі”, ЗУ “Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”, ЗУ “Про охорону землі”, “Постановою КМУ від 03.04.2004 р. №220 “Про затвердження Типового договору оренди землі”.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

за згодою сторін;

за рішенням суду.

Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для суспільних потреб, у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”.

   У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

   У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

   Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

    На вимогу однієї сторони договору про оренду землі він може бути розірваний достроково за рішенням суду в порядку встановленому законом, але для цього потрібні підстави, без яких даний договір в судовому порядку не буде розірвано, а саме:

невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”;

невиконання сторонами обов’язків передбачених умовами договору;

випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

   Відповідно до статті 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, до яких в даному випадку можна віднести:

   використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

   використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

   систематична несплата земельного податку або орендної плати;

   порушення обов’язку щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені розділом VI ЗУ «Про охорону земель».

      Якщо жодних порушень за орендарем не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.

   Щодо невиплати орендної плати:

     Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.

      До найпоширеніших підстав розірвання договору відноситься наявність заборгованості з орендної плати.

Як правило, суперечки між сторонами точаться щодо визначення, чи є несплата систематичною. Для того щоб розібратися в цьому трактуванні, ми звертаємося до постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі  №484/3687/16-ц.

   Ця справа стосувалася розірвання договору оренди землі з підстави неналежного виконання іншою стороною зобов’язань за договором, а саме сплати орендної плати не в повному обсязі. Верховний Суд дійшов висновку, що під «систематичністю» розуміється два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором.

   Слід зазначити, що у подібних спорах фундаментальне значення, крім ознаки «систематичність», має тлумачення терміну «несплата орендної плати».  Це питання також вирішувалося під час розгляду зазначеної справи, оскільки в даному випадку мала місце саме сплата орендної плати у меншому розмірі.

   Верховний Суд погодився із висновками апеляційного суду щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

   Отже встановлено, що підстава для розірвання договору виникає лише тоді, коли орендар взагалі не сплачує орендну плату. Якщо ж орендар виплачує орендну плату, але у меншому розмірі, то орендодавець має право вимагати її сплати в повному обсязі, шляхом звернення до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.

   У разі, якщо Ви маєте намір розірвати договір оренди земельної ділянки Вам потрібно визначити сторону на яку буде покладено обов’язок  припинення права оренди земельної ділянки в Реєстрі нерухомості. Оскільки за Договором оренди земельної ділянки право оренди виникає лише після реєстрації такого права в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тому обов’язково потрібно припинити право оренди земельної ділянки, інакше орендодавець не зможе вчиняти будь-яких правочинів з земельною ділянкою, а в орендаря буде підстава для того щоб продовжувати користуватися земельною ділянкою.

   Якщо договір оренди був нотаріально посвідчений, в такому випадку  Угода про розірвання має бути також підписана Орендарем та Орендодавцем та додатково засвідчена нотаріально. Якщо договір оренди землі був укладений у простій письмовій формі, в такому випадку ця Угода також повинна буде укладена у простій письмовій формі (тобто без нотаріального посвідчення).

   Якщо у вас виникнуть додаткові питання Ви можете звернутися до сектору “Бахмацьке бюро правничої допомоги” або до найближчого бюро безоплатної правничої допомоги.

   Якщо у вас є правниче запитання, або потрібна порада юриста - телефонуйте:

•  0 800 213 103 (дзвінки зі стаціонарних та мобільних телефонів у межах України безкоштовні, контактний центр працює в будні з 8:00 до 18:00. )
•  +38(044) 363 10 41 (для дзвінків з-за кордону, вартість за тарифами оператора)
•  https://t.me/+380677213103 (безкоштовні дзвінки з мобільного застосунку Telegram)

         Отримати консультацію з правових питань можна у секторі «Бахмацьке бюро правничої допомоги» Менського відділу надання безоплатної правничої допомоги, який працює за адресою: 16500, м. Бахмач, вул. Соборності, 42, тел. 04635 23 13 81.